Rynek biurowy w Warszawie w 2021 roku

Pomimo spowolnienia wywołanego pandemią Covid 19, rok 2021 przyniósł poprawę nastrojów wśród najemców powierzchni biurowych w Warszawie. Nowa podaż powierzchni biurowych w tym czasie wyniosła 325 tys. mkw. Był to drugi najlepszy wynik w przeciągu ostatnich 10 lat.

Dzięki temu na koniec grudnia 2021 roku całkowita podaż powierzchni biurowych w Warszawie wyniosła 6,15 mln mkw. Warto dodać, że z nowej podaży prawie 255 tys. mkw. to budynki usytuowane w centralnych rejonach miasta. Sprawdź oferty w Warszawie.

W okresie pandemii utrzymywał się wysoki wskaźnik pustostanów. Do tego wysoka dostępność powierzchni biurowych powodowała, że stosunkowo niewielu deweloperów było aktywnych na rynku biurowym w Warszawie. Wynikało to również z niepewności, która pojawiła się na rynku biurowym oraz zmniejszoną aktywnością najemców. W wyniku tego projektów biurowych w budowie na koniec grudnia 2021 roku pozostawało tylko 337 tys. mkw. Z tego w 2022 roku ma zostać oddane do użytku 273 tys. mkw. Eksperci szacują, że lata 2022/2023 będą chude pod względem nowej podaży powierzchni biurowych. 

Pomimo że w 2021 roku mieliśmy wzrost aktywności najemców w porównaniu z 2020 rokiem, to jednak wyniki popytu są znacznie słabsze od tych osiąganych jeszcze przed pandemią. Od stycznie do końca grudnia 2021 roku transakcje najmu opiewały na wielkość 650 tys. mkw. W tym czasie renegocjacje stanowiły około 45% wolumenu popytu. Kosztem tego były transakcje najmu w budynkach w budowie, których było stosunkowo niewiele. 11% całkowitego popytu stanowiły umowy przednajmu. Również umowy ekspansji były bardzo ograniczone i wyniosły 42 tys. mkw. tj. 6,5% popytu. Jeśli chodzi o lokalizacje, to największym uznaniem nadal cieszyły się rejony centralne 60% oraz Służewiec 15%. Co więcej, ze względu na niski wolumen umów przednajmu, to projekty w budowie były wynajęte w niewielkim zakresie tj. 50%. Nisko poziom umów ekspansji przełożył się również na stosunkowo wysoki poziom wskaźnika pustostanów. Na koniec grudnia 2021 roku wyniósł on 12,7% tj. 780 tys. mkw. W porównaniu z rokiem 2020 wzrósł on o 2,8pp. Warto również rozróżnić spadek poziomu wskaźnika pustostanów w rejonach centralnych o 0,3 pp. w porównaniu z 3kw. 2021 roku. Natomiast w strefach poza centrum wzrósł on o 0,5pp. w ciągu kwartału. 

Jeśli chodzi o stawki czynszu wywoławczego to w 2021 roku utrzymywały się one na stabilnym poziomie. Uwzględniając nowe prestiżowe lokalizacje w rejonach centralnych wynosiły one od 20 do 25 Euro/mkw./miesiąc. Natomiast w najlepszych lokalizacjach na najwyższych piętrach sięgały one 27 – 28 Euro/mkw./miesiąc. W pozostałych strefach centralnych stawki czynszu wywoławczego kształtowały się na poziomie 15 – 22 Euro/mkw./miesiąc. Natomiast poza centrum rzecz jasna było trochę taniej tj. od 10 do 15 Euro/mkw./ miesiąc. 

Najemcy wciąż wolą renegocjacje umów w dotychczasowych lokalizacjach niż podejmowanie nowych długoterminowych zobowiązań. Po okresie lockdownów w 2020 roku, w 2021 roku firmy wypracowały już strategie działalności, dlatego można oczekiwać w kolejnych kwartałach, że aktywność najemców wzrośnie. Ponadto eksperci przewidują, że pomimo niewielkiej podaży powierzchni biurowych w 2022 roku, trudno będzie obniżyć wskaźnik pustostanów na przestrzeni kolejnych kwartałów. 

Wysoka dostępność wolnej powierzchni biurowej będą skłaniać najemców do renegocjacji umów najmu. Jednak z drugiej strony rosnące koszty budowy, a także koszty kredytów mogą doprowadzić do tego, że inwestorzy nie będą za bardzo skłonni iść na ustępstwa w formie obniżania stawek czynszów najmu. Dotyczyć to będzie zwłaszcza nowo powstających budynków. Co więcej można oczekiwać wzrost stawek eksploatacyjnych, ze względu na wzrost kosztów usług czy mediów. 

COB. Tutaj mamy zasoby powierzchni biurowej wynoszące ponad 971 tys. mkw. W budowie pozostaje ponad 108 tys. mkw. przestrzeni. Wskaźnik pustostanów jest stosunkowo wysoki i wynosi 14,3%. 

Rondo Daszyńskiego. Tutaj mamy 710 tys. mkw. powierzchni biurowej. 87 tys. mkw. powierzchni jest w budowie. 13,1% tyle wynosi tutaj wskaźnik pustostanów. Natomiast czynsze wywoławcze kształtują się na poziomie od 16 do 25 Euro/mkw./miesiąc.

Służewiec. Na tym obszarze obecnie nie buduje się powierzchni biurowych. Natomiast zasoby to 1,09 mln mkw. powierzchni biurowej. Wskaźnik pustostanów jest tu najwyższy i wynosi 20,1%. Czynsze wywoławcze wynoszą od 10,5 do 15 Euro/mkw./miesiąc. 

Mokotów (wyłączając Służewiec). Całkowite zasoby biurowe w tej strefie wynoszą 365 tys. mkw. W budowie pozostaje 32 tys. mkw. powierzchni. Wskaźnik pustostanów wynosi tutaj zaledwie 10%. Natomiast czynsze wywoławcze kształtują się na poziomie od 12 – 16 Euro/mkw./miesiąc.

Aleje Jerozolimskie. 747 tys. mkw. tyle wynoszą zasoby powierzchni biurowej. Natomiast w budowie pozostaje ponad 12 tys. mkw. Wskaźnik pustostanów jest tu stosunkowo niski i wynosi 10,3%. Czynsze wywoławcze wahają się w przedziale od 12 do 15 Euro/mkw./ miesiąc.