Najem krótkoterminowy - będzie szczegółowa regulacja

Najem krótkoterminowy to forma wynajmu mieszkań lub domów na krótkie pobyty – najczęściej od jednej do kilkunastu nocy, rzadziej do kilku tygodni. Z tego modelu korzystają głównie turyści, osoby podróżujące służbowo oraz uczestnicy wydarzeń kulturalnych i biznesowych. W praktyce rynek ten rozwinął się dynamicznie wraz z popularnością platform rezerwacyjnych i przez lata funkcjonował w Polsce w dużej mierze poza precyzyjnymi regulacjami prawnymi.

Dziś jednak wszystko wskazuje na to, że najem krótkoterminowy czekają największe zmiany od lat. Rząd pracuje nad kompleksową ustawą, która ma uporządkować ten segment rynku i zbliżyć go do zasad obowiązujących w branży hotelarskiej. Projekt przygotowany przez Ministerstwo Sportu i Turystyki został opublikowany pod koniec grudnia, a pod obrady Rady Ministrów ma trafić w pierwszym kwartale 2026 roku.

Czym jest najem krótkoterminowy według nowych przepisów?

Kluczową zmianą ma być formalne zdefiniowanie najmu krótkoterminowego jako usługi hotelarskiej. Zgodnie z projektem, za taką działalność uznawany byłby wynajem lokalu na okres nie dłuższy niż 30 dni. To istotne przesunięcie, które oznacza odejście od traktowania tego typu wynajmu jako „prywatnego udostępniania mieszkania” na rzecz działalności o charakterze komercyjnym.

W praktyce wiąże się to z nowymi obowiązkami dla właścicieli lokali. Każdy, kto chciałby legalnie prowadzić najem krótkoterminowy, musiałby zgłosić swoją działalność do Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON). Rejestracja nie byłaby jednak czystą formalnością – pociągałaby za sobą konieczność spełnienia szeregu wymogów administracyjnych, sanitarnych i przeciwpożarowych. Dla wielu właścicieli oznaczałoby to kosztowne dostosowanie mieszkań do standardów znanych z hoteli czy pensjonatów.

Większa władza gmin i możliwe zakazy

Najwięcej emocji budzi jednak propozycja oddania samorządom realnych narzędzi do regulowania rynku najmu krótkoterminowego. Projekt zakłada, że rady gmin mogłyby wprowadzać lokalne ograniczenia, a nawet całkowite zakazy wynajmu krótkoterminowego w wybranych częściach miast. W praktyce mogłyby powstać tzw. „strefy wolne od najmu krótkoterminowego”, zwłaszcza w centrach miast lub na obszarach o szczególnie dużej presji turystycznej.

To rozwiązanie nie jest nowe w skali Europy. Podobne regulacje funkcjonują już m.in. w Barcelonie, Amsterdamie czy Paryżu, gdzie miały ograniczyć zjawisko wypychania mieszkańców z centrów miast, wzrost cen najmu długoterminowego oraz konflikty sąsiedzkie. W Polsce od lat postulują je zwłaszcza duże miasta, które wskazują na negatywny wpływ masowego najmu krótkoterminowego na lokalne społeczności.

Dlaczego rząd chce uporządkować rynek?

Samorządy i część ekspertów zwracają uwagę, że najem krótkoterminowy generuje koszty, które nie zawsze są pokrywane przez wynajmujących. Chodzi m.in. o brak opłaty klimatycznej, niepłacenie podatków charakterystycznych dla działalności hotelarskiej czy zwiększone koszty wywozu odpadów i utrzymania infrastruktury miejskiej. Nowe przepisy mają w założeniu wyrównać warunki konkurencji pomiędzy hotelami a właścicielami mieszkań oferowanych turystom.

Wysokie kary i kontrowersje

Projekt ustawy przewiduje również dotkliwe sankcje finansowe za naruszenie przepisów – nawet do 50 tys. złotych. Eksperci ostrzegają jednak, że takie kary mogą być szczególnie bolesne dla drobnych właścicieli, dla których najem krótkoterminowy jest dodatkowym źródłem dochodu. Jednocześnie dla dużych podmiotów zarządzających setkami apartamentów mogą one stanowić jedynie jednorazowy koszt działalności. Coraz częściej pojawia się więc postulat, by sankcje były uzależnione od skali działalności i osiąganych przychodów.

Rynek się zmieni, ale nie zniknie

Większość analityków jest zgodna: planowane regulacje nie oznaczają końca najmu krótkoterminowego w Polsce. Oznaczają jednak koniec „łatwego biznesu” opartego na braku jasnych zasad. Rynek ma stać się bardziej sformalizowany, przejrzysty i poddany realnej kontroli. Dla części właścicieli będzie to impuls do rezygnacji z tej formy wynajmu, dla innych – do profesjonalizacji działalności.

Najem krótkoterminowy pozostanie ważnym elementem oferty noclegowej, zwłaszcza w miastach turystycznych. Pytanie, na które odpowiedź przyniosą najbliższe lata, brzmi: czy nowe regulacje pomogą znaleźć równowagę między interesami turystów, mieszkańców i właścicieli nieruchomości.

Czytaj również: